Агентство недвижимости в Новосибирске «Мегаполис-Сервис» проанализировало ситуацию на рынке вторичной недвижимости столицы Сибирского федерального округа по итогам 1 квартала 2019 года. Самые дорогие квартиры на вторичке предлагаются в Центральном районе Новосибирска, а наиболее доступные — в Советском районе города.
Комнаты
Цены. В топ-3 районов с самой высокой стоимостью комнат входят Центральный, Октябрьский и Дзержинский, где усредненная цена комнат по итогам 1 квартала составила, соответственно, 950, 910 и 900 тыс. рублей.
Тройка районов, где можно было в первом квартале приобрести комнаты по самой низкой цене, выглядит так: Первомайский (550,0), Кировский (690,0) и Советский (700,0 тыс. руб.).
Всего же по городу, в зависимости от состояния и месторасположения, стоимость комнат начинается от 395,0 тыс. руб. (в Первомайском районе) и доходит до 2500,0 тыс. руб. (в Заельцовском районе), — подчеркивает агентство недвижимости в Новосибирске «Мегаполис-Сервис» в своем исследовании рынка вторички.
Характеристики. *На рынке комнат преобладает продажа долей в квартире, очень мало вариантов комнат, выделенных как объект в квартире, либо в общежитии (малосемейке), — комментирует
Наталья Столярова, руководитель отдела ипотеки и аналитики АН «Мегаполис-Сервис» Новосибирск.
** Дешевле всего стоят комнаты, которые продаются в виде долей в квартире и, требующие ремонта, в том числе капитального. Такие комнаты удалены от станций метро (от 20 мин пешей доступности), их средняя площадь — до 12 кв. м. Как правило, места общего пользования расположены вне комнат и требуют ремонта. Самые дешевые из комнат расположены на крайних этажах, либо в старых домах (в различных комбинациях, либо все показатели применимы к одному объекту).
*** Верхний показатель в ценовой вилке — это, например, две или три смежные комнаты в квартире (либо общежитии), площадью от 20 кв. м, с хорошим ремонтом, расположенные близко к метро (в пределах 5-10 минут пешей доступности). Такие комнаты продаются с мебелью и бытовой техникой, либо они выделены как объект и расположены на комфортных средних этажах, имеют выход на балкон или лоджию.
**** В центре города преобладают комнаты небольшой площади — 11-12 кв. м.
Однокомнатные квартиры
Цены. Средняя стоимость 1-комнатных квартир, ожидаемо, самая высокая в Центральном районе города. Так, «однушки»-хрущевки здесь в среднем обойдутся в 2450,0 тыс. руб., 1-комнатные типовые — в 3150 тыс. руб., 1-комнатные полногабаритки — в 3200,0 тыс. руб., а 1-комнатные квартиры улучшенной планировки — в 5100,0 тыс. руб.
Усредненная стоимость квадратного метра вторичного жилья в Центральном районе города (по итогам первых трех месяцев этого года) составила 93,75 тыс. руб. Это район-лидер по данному показателю. На втором месте по наивысшей средней стоимости квадратного метра оказался Железнодорожный район, где вторичные 1-комнатные квартиры стоили 84,5 тыс. руб. Третье и четвертое место разделили Заельцовский и Дзержинский районы со средней стоимостью «квадрата» 81,0 тыс. руб. Что же касается самых дешевых 1-комнатных квартир на рынке, то их можно приобрести в Советском районе города, где средняя стоимость квадратного метра по итогам первого квартала составила 56,2 тыс. руб., а ценовой диапазон предложения начинается с отметки 1,32 млн. руб. за «однушку»-хрущевку.
Однако, «самые дешевые «однушки» на рынке можно встретить в Ленинском районе, где их стоимость стартует с отметки 1,05 млн. рублей», — констатирует агентство недвижимости в Новосибирске «Мегаполис-Сервис».
Характеристики. * Самые дешевые однокомнатные хрущевки — это, как правило, квартиры, требующие капитального ремонта (в том числе замены сантехники, межкомнатных и входных дверей, оконных блоков) и расположенные преимущественно на крайних этажах, без балкона, с окнами, выходящими на улицу, с газовым снабжением, удаленные от метро более чем на 20 минут пешком, либо расположенные в малоэтажных шлакоблочных домах. «Цена может быть и ниже среднерыночной в случае срочной продажи объекта», — рассказывает Наталья Столярова, аналитик АН «Мегаполис-Сервис» Новосибирск.
*Нижний показатель в разделе «Типовые» — это квартиры в панельных домах, со средним ремонтом и площадью кухни до 9 кв. м., иногда — смежная планировка и совмещенный санузел.
*Нижний показатель в разделе «Улучшенная планировка» — квартиры в панельных домах, со средним ремонтом и изолированной планировкой.
*Нижний ценовой показатель в разделе «Полногабаритные» — это квартиры требующие ремонта.
Двухкомнатные квартиры
Цены. Тройку лидеров по стоимости 2-комнатной квартиры, преобладающей в той или иной локации города, вновь возглавляет Центральный район. Здесь «двушка» обойдется в 87,5 тыс. руб. за квадратный метр или, в среднем, в 4590 тыс. рублей. При этом стоимость 2-комнатных «хрущевок» стартует с 2390 тыс. руб., типовых «двушек» — с 2950 тыс. руб., полногабариток — с 3500 тыс. руб., а 2-комнатных квартир улучшенной планировки — с 3750 тыс. руб.
Интересно, что самые дорогие 2-комнатные квартиры находятся не в Центральном районе Новосибирска. Так, самые дорогие «двушки» улучшенной планировки расположены в Заельцовском районе и их стоимость достигает 14,5 млн. руб. Немногим дешевле обойдется самая дорогая «двушка» в Дзержинском районе, стоимость которой достигает 12,0 млн. руб.
Характеристики. *Нижний показатель для двух-трехкомнатных квартир характерен для лотов со смежной планировкой, либо квартир с обременениями (ипотека и др.).
** Верхний ценовой показатель в разделе «Хрущевки» — это квартиры большой площади, возможно с перепланировкой (в том числе узаконенной, выполненной по индивидуальному дизайн-проекту), либо со свежим евроремонтом из качественных и дорогих импортных материалов (с остекленными балконами, с пластиковыми оконными блоками, качественными входными и межкомнатными дверями). Высокая цена двухкомнатных квартир характерна для лотов, расположенных в многоквартирных домах после капитального ремонта (крыши, подвальные помещения), произведенной в них заменой электрической проводки, инженерных сетей горячего и холодного водоснабжения, систем отопления. Кроме того, такие дома — с огороженной территорией, с наличием свободных мест для наземной парковки и находятся в шаговой доступности от станций метро и объектов социального назначения (в пределах 15 минут пешком). Часто можно встретить продающуюся квартиру с мебелью — кухонными гарнитурами, встроенными шкафами, выполненными под заказ, а также с дорогой бытовой техникой (в различных комбинациях, либо все показатели применимы к одному объекту).
**Верхний показатель в разделе «Типовые» — как правило, квартиры в панельных домах с хорошим ремонтом, остекленными лоджиями, площадью кухни до 11 кв. м, с раздельным санузлом и изолированными комнатами.
**Верхний показатель в разделе «Улучшенная планировка» — это квартиры в кирпичных высотных домах элит-класса. Дата постройки — не старше 10 лет, спецпроект. Такие квартиры — с несколькими раздельными санузлами, имеют от 1 до 3 застекленных лоджий, площадь кухни — от 11 кв. м, а общая площадь — до 150 кв. м (жилая — до 90 кв. м). Дополнительные характеристики квартир с улучшенной планировки — изолированные комнаты, в шаговая доступность от центра города (в основном — Правобережье), евроремонт, выполненный с применением дорогих материалов и, как правило, по дизайнерскому проекту, наличие кухонного гарнитура и иной мебели и техники. На территории дома присутствует подземная парковка, сама территория огорожена и находится под видеонаблюдением, в подъездах предусмотрен консьерж.
Трехкомнатные квартиры
Цены. Топ-3 районов с самыми дорогими 3-комнатными квартирами на вторичном рынке Новосибирска по итогам 1 квартала 2019 года выглядит следующим образом: Центральный (усредненная стоимость «квадрата» 87,48 тыс. руб.), Железнодорожный (73,0 тыс. руб.) и Заельцовский (64,8 тыс. руб.)., — сообщает агентство недвижимости в Новосибирске «Мегаполис-Сервис».
Самую дешевую «трешку»-хрущевку на вторичке можно было приобрести в Дзержинском и Первомайском районах — за 1,85 млн. руб. Самую дешевую трехкомнатную вторичную квартиру улучшенной планировки в 1 квартале можно было купить в Кировском районе — ее стоимость начиналась от 1,9 млн. руб. В то же время в том же Кировском районе самая дорогая 3-комнатная квартира улучшенной планировки стоила 15,3 млн. руб. Для сравнения: самая дорогая 3-комнатная квартира улучшенной планировки в Центральном районе оценивалась в 15,5 млн. руб. Однако это вовсе не рекорд: «трешку-улучшенку» за 35,0 млн. руб. можно было при желании найти… в Советском районе, за 25,5 млн. руб. — в Заельцовском, а за 24,99 млн. руб. — в Железнодорожном районе города
Характеристики. **Верхний ценовой показатель в разделе «Полногабаритные» — это трехкомнатные квартиры в непосредственной близости от центра города, с хорошим или отличным ремонтом, большой общей и жилой площадью.
Резюме
В среднем же на рынке вторичной недвижимости столицы Сибирского федерального округа преобладают квартиры с обычным «советским» ремонтом: деревянные, реже пластиковые окна, балконы без остекления, потолки — побелка, напольное покрытие — линолеум, межкомнатные двери из фанеры. Реже — со свежей сантехникой, с заменой труб и проводки, — резюмирует агентство недвижимости в Новосибирске «Мегаполис-Сервис» в своем исследовании рынка вторичной недвижимости.
С более подробной информацией о ценах на вторичные квартиры в Новосибирске в первом квартале 2019 года можно ознакомиться в приведенной ниже таблице:
