В сентябре Центробанк повысил ключевую ставку до 7,5%, после чего ряд банков последовал за своим регулятором, подняв проценты по ипотеке. Получается, что после двухлетнего триумфального понижения ипотечных ставок, продолжавшегося до нынешнего лета – с 12-13% до 9-9,5%, на рынке наметился разворот. Что он нам несет?
Неприятно, но ожидаемо
Главное, что надо сказать – ни для кого поступок Центробанка не стал неожиданностью. Да и вообще, как сформулировала Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, сегмент ипотечного кредитования никогда не живет в стабильности больше года: это всегда «сёрфинг» по волнам нестабильности. Поэтому опытные игроки рынка были готовы к очередной волне.
«Повышение ключевой ставки Центробанка России в сентябре на 0,25% стало весьма неприятным, но ожидаемым событием для рынка первичной недвижимости» – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
По оценкам экспертов, средневзвешенная ставка ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья поднялась на 0,5-0,7%, достигнув показателя в 8,9 – 10% годовых. Большинство комментаторов определяет более узкие рамки для средних значений ипотечных ставок - 9,5%-10% годовых на рынке новостроек (на вторичке примерно на 0,5-1,5 п.п. выше). В аналитическом центре ДОМ.РФ называют актуальную среднюю ставку, по которой выдаются кредиты – это 9,6%-9,8%.
В целом же, как отмечает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова, условия по кредитам остаются весьма привлекательными для российских реалий и далеки от «психологического барьера». «Еще не так давно обычной практикой были кредиты под 13-14%, а сейчас ставки будут колебаться вокруг 9,5%», - напоминает эксперт. С точки зрения Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» ипотечные ставки лишь вернулись к значениям весны 2017 года.
Но обратного пути пока не предвидится. «Таких роскошных условий кредитования, которые были в стране летом 2018 года в ближайшие 4-5 лет точно не будет», - прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования ЖК «Мечта» Светлана Клепикова. Что же тогда будет?
Будет подрастать
Почти все эксперты полагают, что ипотечные ставки будут в ближайшее время повышаться. Скорее не резко, плавно – вслед за ключевой ставкой ЦБ. Ключевая ставка ЦБ зависит от санкций, от положения на финансовых рынках и курса отечественной валюты, стоимости фондирования для банков, цен на нефть и тому подобного. «Даже с обывательской точки зрения ясно, что в ближайшей перспективе предпосылок для снижения ключевой ставки нет. Другой вопрос – будет ли ЦБ её сдерживать или она будет регулярно расти», - комментирует Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости». А вот Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, не исключает резких движений со стороны регулятора: «это произойдет, если санкционное давление резко усилится и крайне негативно скажется на ситуации в экономике. В этом случае Центробанк способен нарастить ключевую ставку очень быстро, как это было в самом начале 2015 года, когда буквально за два месяца ипотечный кредит подорожал на 2,5 процентных пункта».
«Международная обстановка все время осложняется, инфляция из-за ужесточения налоговой и тарифной политики вырастет, а значит, Центробанк и дальше будет повышать ключевую ставку. По прогнозам властей, в следующем году рост потребительских цен ускорится до 4,5-5%. Учитывая текущую политику банков, можно ожидать, что в следующем году ставки преодолеют рубеж 10% годовых, - прогнозирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Анна Борисова (KASKAD Family) допускает, что в течение полугода, ипотечная ставка в среднем может вырасти еще на 0,4 п.п.
Кстати, если хотите знать, какой именно будет средняя ипотечная ставка, то запомните простую формулу, которой поделилась Ирина Туманова: банки повышают ипотечные ставки на количество процентных пунктов, в 2-4 раза превышающее рост ключевой ставки. То есть при повышении ключевой ставки на 0,25 п.п., ипотека подорожает на 0,5-1 п.п. А пока застройщики, опрошенные нашим порталом, предлагают приобрести квартиры в среднем по ставкам от 9,1 до 10,2% годовых.
Рынок новостроек живет за счет ипотеки
Практически всю осень на рынке недвижимости отмечался довольно активный спрос, и скорее всего, он точно продержится до Нового года. Одна из причин расторопности покупателей, отмечавшейся еще с лета – как раз опасение (оправдавшееся) повышения ипотечных ставок. Напомним, что ипотека играет очень важную роль на рынке недвижимости – благодаря ей он живет и дышит. «В проектах эконом-класса доля ипотеки играет решающую роль. В зависимости от проекта доля ипотеки в этом сегменте варьируется от 60 до 80%», - комментирует Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие».
«Ипотечный портфель банковской системы на 01.09.2018 г. достиг 6,2 трлн руб. За последние 12 месяцев прирост составил 24%, что объясняется ростом востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных условий», – отмечают в аналитическом центре ДОМ.РФ.
Покупатели: возможен период адаптации
Испугает ли нашего покупателя подорожавшая ипотека? Аналитики ДОМ.РФ считают, что повышение ставок незначительно скажется на объемах выдачи ипотечных кредитов – ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту вырастет в среднем только на тысячу рублей.
Ольга Шихова приводит конкретный пример расчетов. Допустим, покупатель рассматривает квартиру в северо-западной части Москвы и готов оформить ипотеку в размере 2,5 млн рублей на 15 лет под 9,5% (первоначальный взнос – 1,9). Ежемесячный платеж - 26,1 тыс. рублей в месяц. Для сравнения, при ставке в 8,75% платеж равен 25 тыс. рублей в месяц. Таким образом, разница составит 1,1 тыс. рублей, а ежемесячная кредитная нагрузка на заемщика остается примерно в тех же рамках.
Ставка 10%, по мнению Анны Борисовой, не особенно критична для рынка и для будущих заемщиков с планируемой кредитной нагрузкой до 3 млн. Но если сумма займа планируется выше, то в итоге повышение ставок заемщики действительно почувствуют. Но вряд ли бывалый покупатель испугается и убежит. «Желание улучшить условия проживания все же сильнее, чем страх перед удорожанием кредита», - уверена Мария Литинецкая.
И по мнению Майкла Бьёрклунда, председателя совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург», единовременное повышение ставки скорее всего не окажет существенного влияния на спрос. Но если это произойдет снова, то он может снизиться, потому как потенциальные покупатели будут вынуждены занять выжидательную позицию.
Однако бесконечно стимулировать спрос покупателей и повышением ставок, и разговорами о дедолларизации, и т. п. невозможно, - предупреждает Антон Чеховский,
генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Одинцово, так как уровень платежеспособности населения остается невысоким. Соответственно, и цены на недвижимость в ближайшее время вряд ли как-то изменятся.
Со своей стороны, с ростом ставки потенциальные клиенты будут более осторожно подходить к получению ипотечного кредита и, соответственно, к покупке объектов большей стоимости, - считает Марина Павлюкевич, генеральный директор компании Plaza Lotus Group. Ну а те люди, которые не захотят выбирать квартиру меньшей площади, либо рассматривать более бюджетный проект, будут покупать квартиру сейчас. По мнению Александра Хачатряна, замдиректора департамента по организации продаж компании MD Group, в краткосрочной перспективе (конец 2018 - начало 2019 года) ожидание роста ставок в сочетании с сезонным повышением спроса по мнению может даже может положительно сказаться на продажах в новостройках. Это касается клиентов, у которых есть насущная потребность в приобретении недвижимости.
Ипотечные каникулы, рассрочки, субсидированные ставки
Как бы ни вел себя потребитель – застройщики не будут сидеть сложа руки и терять клиентов – существует масса способов привлекать покупателей, которыми компании пользуются последние несколько лет, а при дорожающей ипотеке, как говорится, им сам бог велел. Компании давно работают с банками-партнерами, у каждой их не менее десятка и целый букет разнообразных программ есть практически при любом жилом комплексе.
Ставки «от застройщика» – смысл этой программы заключается в том, банки выдают заемщикам ипотечные кредиты по более низкой ставке, а застройщики субсидируют банк, то есть, - выплачивают банку вознаграждение, компенсируя недополученные им проценты. Низкая ставка может «назначаться» не на весь срок кредита, а только, скажем, лет на пять-семь. Другой вариант – сам срок кредитования может быть ограниченным.
Ипотечные каникулы – своеобразный вариант рассрочки от застройщика, она предоставляется на год-два или даже три, пока жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию. Банк переводит застройщику определенную сумму, как правило, это половина кредита клиента, и в период строительства заемщик платит долг и проценты именно с этой суммы. После того, как жилой комплекс достраивается и сдается, у заемщика начинается обычный ипотечный график. Допустим, если во время ипотечных каникул заемщик платил 11,5 тысяч рублей, то после их окончания эта сумма будет обходиться ему примерно в 23 тысячи. «Ипотечные каникулы» особенно подходят тем, кто арендует квартиру, пока строится их дом.
Бесконечно расширять эти две программы застройщики не будут, потому что они все-таки для компаний затратны. Но у продавцов «в рукаве» есть и другие приманки. «Альтернатива ипотеке – это рассрочка от застройщика, в том числе с каникулами по платежам.
Все средства хороши
«Скорее всего, застройщики в ближайшие годы окажутся в таком положении, когда не смогут пренебрегать каким-то возможным способом привлечь лишнего клиента, - резюмирует Ирина Туманова. - Возможно, мы увидим какие-то новые социальные программы, меньший процент для молодых семей, для семей с детьми и т.п. Спрос на какой-то конкретный пул квартир застройщик будет поддерживать за свой счёт, софинансируя ставку по кредитам именно на определённые лоты. А в АН «Метриум» допускают, что застройщики вновь начнут расширять предложение малогабаритных квартир, чтобы их бюджет был доступен покупателям при изменении ставки по ипотеке.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА КОРПОРАЦИИ РИЭЛТОРОВ «МЕГАПОЛИС-СЕРВИС»
А как дела с ипотечными ставками обстоят за пределами столичного региона? Отвечает Галина ТРЫНКИНА, руководитель отдела продаж и ипотеки АН «Мегаполис-Сервис» в Новосибирске, третьего по численности населения города России:
- По вопросам ипотечного кредитования объектов недвижимости наша компания в основном сотрудничает с такими банками как «ВТБ», «Райффайзенбанк», «РосБизнесБанк», «ДельтаКредит», «РоссельхозБанк». Также мы активно работаем с популярным в нашем регионе банком «Левобережный», годовая ставка по ипотечным продуктам которого составляет 10,25-10,70%. На сегодняшний день средняя ставка на вторичном рынке в столице Сибирского федерального округа – порядка 9,8 % годовых. Повышение процентных ставок за последний месяц вылилось в цифру 0,7-1%.
На первичном же рынке Новосибирска рост ипотечных ставок в октябре зафиксирован на отметке в 0,25-0,5 % годовых. Это связано с тем, что застройщики, привлекая к себе внимание покупателей, предлагают собственные программы в партнерстве с банками, в которых аккредитованы их объекты. Кроме того, интересны покупателям новостроек различные программы рассрочек от девелоперов, одна из которых – «Ипотечные каникулы». Такая политика привела к тому, что на локальном рынке первичной недвижимости сегодня можно оформить ипотечный кредит в отдельных случаях по ставке в 6,8 % годовых. Ну а без участия в программах, направленных на стимулирование спроса, «обычную» рублевую ипотеку на квартиру в новостройке в банках Новосибирска можно оформить под 9,5 % готовых.
Мое мнение, что в независимости от того повысит или нет ЦБ в декабре ключевую ставку, повышение ипотечных ставок продолжится и достигнет пределов в 11-12 % годовых. На это повлияют и повышение НДС до 20%, и выливающийся отсюда рост инфляции, и, конечно же, внешние экономические санкции. Все эти факторы очень тесно переплетены между собой и в совокупности имеют мощнейшее влияние, в том числе и на рынок недвижимости. Ну и банки сами по себе не являются благотворительными организациями. Насколько по срокам продлится рост ставок по ипотеке, сказать сейчас тяжело. Но, если никаких экономических потрясений нас не будет ожидать, то обратный процесс небольшого снижения ипотечных ставок мы сможем наблюдать еще до конца 2019 года.
Предположу, что нынешнее повышение ипотечных ставок существенно не скажется на рынке недвижимости Новосибирска и области. И, в первю очередь, вот почему: нужно смотреть на платежеспособность клиентов. Еще в конце прошлого года у нас «Металлинвестбанк» предлагал продукт с самой высокой на локальном рынке ставкой в 11,3 % годовых, но… без первоначального взноса. И люди шли туда, причем достаточно активно, потому что, оформляя ипотеку под меньший процент, для многих камнем преткновения становился именно первоначальный взнос. Да и по ежемесячным платежам разница выглядела не такой уж и устрашающей, даже, я бы сказала, наоборот, не такой уж и большой. Понятно, что повышенный процент не останавливал многих из тех людей, которые стремились в короткие сроки улучшить свои жилищные условия. Поэтому полагаю, что даже ипотечная ставка в 12 % годовых не будет критичной для большинства потенциальных покупателей в нашем регионе. Правда, при условии, что сумма первоначального взноса не будет расти. А вот увеличение суммы первоначального взноса, скажем, до 50 %, ударит по региональному рынку недвижимости намного больнее.
В плане стимулирования спроса текущий рост ставок по ипотеке скорее коснулся переселенцев из Казахстана или, допустим, таких регионов как Колыма (Магадан), Приморье. Как раз именно эти клиенты обращаются к нам с чувством тревоги и даже легкой паники: у них есть на руках определенная сумма за проданное жилье, но она зачастую несоизмерима со стоимостью квартир в Новосибирске, а единственная надежда приобрести здесь жилье – воспользоваться ипотечными средствами. Но нужно отдать должное банкам, многие из них идут на встречу не резидентам, выдавая им кредиты. Однако повторюсь, что для такой категории покупателей каждая сотая процента повышения ставок очень чувствительна. Поэтому таких клиентов локальный рынок может потерять. Большинство же новосибирцев не переживает по поводу роста ипотечных ставок в нынешнем виде – они прекрасно понимают, что если у них есть какая-то определенная сумма на первый взнос, то не сегодня, так завтра они приобретут новое жилье. А многие и вовсе стали покупать доллары, считая, что выиграют в последствие на разнице курсов. В результате на вторичке некоторые покупатели даже откладывают сделки, вкладывая рубли в валюту…
Ноябрь, 2018 год.
Источник: «Мегаполис-Сервис. Газета о недвижимости» и федеральный специализированный интернет-портал «Metrinfo.Ru»
Фото: «Мегаполис-Сервис. Газета о недвижимости»
