Какие изменения на рынке недвижимости страны мы ожидаем в 2019 году и будут ли расти цены на недвижимость? На вопрос KP.RU отвечают эксперты рынка недвижимости, среди которых – генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» Новосибирск Ольга ШИПШИНА…
Вообще-то ничего особо страшного не произойдет в любом случае. Времена, когда квартирные цены скакали как бешеные, давно прошли. Резких движений не ожидается, и все будет зависеть от того, какие факторы перевесят: те, что влияют на подорожание недвижимости, или те, что тянут цены вниз. Аргументы с обеих сторон серьезные.
За 2018 год российская недвижимость немного подорожала. По данным исследования федерального портала «Мир квартир», цена квадратного метра новостроек увеличилась на 7,4%, средний бюджет покупки - на 6%. На вторичном рынке подорожание квадрата составило 6,4%, средней квартиры - на 8,7%.
Но это средние цифры по России. Если приглядеться повнимательнее, картина получается более пестрая. Семь населенных пунктов из 69, попавших в выборку, понизили ценники: Ростов-на-Дону (-8,4%), Магнитогорск (-5,7%), Симферополь (-5,3%), Самара (-3,4%) и Хабаровск (-1,4%), Нижний Новгород (-0,9%) и Иваново (-0,5%).
В остальных метр подорожал, но особенно отличились Калининград (+17,4%), Казань (+16,4%), Владивосток (+15,9%) и Сочи (+15,8%).
Что потянет вверх…
Факторов, которые влияют на повышение квартирных цен, выше крыши. Прежде всего - общеэкономические: рост НДС, инфляция, девальвация рубля. Дорожают строительные материалы - и наши, и импортные, - топливо, услуги поставщиков-подрядчиков, обслуживание иностранной техники и т. п.
- На мой взгляд, только эти тенденции приведут к повышению цен строящегося жилья на 5 - 10%, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Напомним, что меняется и финансовая модель жилищного строительства: теперь застройщики будут брать деньги у банков под проценты, а не у граждан-дольщиков без всяких процентов.
- Это неизбежно приведет к росту цен, так как целевой заем необходимо обслуживать, выплачивать проценты уже в процессе возведения здания. В Москве новостройки могут подорожать на 10 - 15% только из-за смены модели финансирования, - считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
И, например, кое-где в Сибири это уже происходит.
Как нам сообщила
Ольга Шипшина, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» (Новосибирск), новые проекты, которые только выходят на рынок, изначально стартуют с более высокой стоимости квадрата.
До сих пор цены вверх подтягивали и покупатели: ведь спрос-то был в прошлом году неплохим. А все благодаря рекордно подешевевшей в прошлом году ипотеке - до 9% годовых. Правда, с осени она развернулась и начала дорожать, прибавив где-то 0,5 - 1%, но пока еще вполне доступна.
…а что вниз
Роковой фактор, который может перевесить эту чашу весов вниз, - дырявые карманы граждан.
- Как бы застройщикам ни хотелось переложить возросшие затраты на покупателей, основной фактор, который определяет цены на жилье, - это спрос, - напоминает ведущий специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина. - Предпосылок для его роста эксперты не видят: доходы населения снижаются на фоне инфляции, ипотека будет дорожать после того, как ЦБ поднял ключевую ставку. Более того, рекордно низкие ипотечные ставки в 2018 году активизировали покупателей, по сути, отъев спрос у 2019 года. Многие из тех, кто планировал покупку позже, поспешили это сделать в прошлом году, а значит, в текущем году покупателей будет меньше.
У людей денег нет - это факт, и с ним не поспоришь. И в 2019 году их станет еще меньше из-за дорожающих продуктов, товаров, услуг ЖКХ, растущих транспортных расходов, короче говоря, подорожания всего и вся.
- Даже если у них есть в запасе наличные, они все равно в основной своей массе вносят деньги только на первоначальный взнос, а оставшиеся средства приберегают на крайний случай, - характеризует покупателей-ипотечников Ольга Шипшина.
Подешевеет псевдоэлитное жилье
Однозначного ответа на вопрос, куда пойдут цены, все-таки дать не получается. В ИРН.РУ считают вполне вероятным снижение цен в Москве до 10%. Но дешеветь прежде всего будут переоцененные объекты - всякие «псевдобизнес» и «квазиэлит-классы». А новые объекты будут выходить на рынок с более низким ценником. По стране же особых колебаний не ожидается: там цены и так более или менее были адекватными.
Остальные опрошенные «Комсомолкой» эксперты полагают, что в регионах, где рынок недвижимости активен, произойдет повышение цен на 10 - 15%. Многое будет зависеть от застройщиков. Повышать цены до бесконечности они не смогут - надо учитывать платежеспособность населения.
Ну а вторичный рынок, как правило, в общих чертах повторяет то, что происходит на рынке новостроек. В экономически развитых регионах рынки недвижимости будут чувствовать себя более-менее сносно. Проще говоря, жилье возводится и востребовано там, где есть сравнительно развитая региональная экономика и рабочие места.
- Рынок новостроек, помимо столиц, продолжит развиваться в городах-миллионниках, в первую очередь таких, как Екатеринбург, Казань, Уфа, Новосибирск, а также в Калининграде, Сочи, Севастополе, Владивостоке. Там, где с доходами населения не очень хорошо (Иваново, Тамбов, Псков, Смоленск, Кострома, Оренбург, Рязань, а также республики Мордовия, Калмыкия, Чувашия, весь Кавказ), дело, возможно, застопорится, - дополняет гендиректор федерального портала по недвижимости «Мир квартир» Павел Луценко.
30 января 2019 года
Источник:
«Комсомольская правда»
Фото: 2gis.ru
